（1）2026年最新のモンゴルの不動産と住宅事情｜ウランバートルの価格・賃料・利回りを解説

モンゴルの首都ウランバートルでは、住宅価格の上昇が続いています。
一方、現地の住宅事情や不動産投資の実態は、日本ではあまり知られてはいないと思います。
ここでは、2026年10月時点で確認できる公的統計や現地報道をもとに、①住宅事情の現状、②政府の対応、③価格・賃料・利回りの実態を整理しました。

※円換算は「1トゥグルグ＝約0.044円」「1ドル＝約158円」で計算しています。為替は日々変動します。

①モンゴルの住宅事情の現状

■人口の集中と「ゲル地区」

モンゴルの人口は約350万人で、その約半数が首都ウランバートルに集中しています。冬の寒さが厳しいため、断熱や暖房設備の整った集合住宅への需要が高くなっています。

ウランバートルの住宅事情を語るうえで欠かせないのが、市街地を取り囲むように広がる「ゲル地区」です。
ゲルとはモンゴル伝統の移動式テント住居です。地方から首都へ移り住んだ人々が、区画された土地にゲルや簡易な平屋を建てて暮らすうちに、巨大な低層市街地ができあがりました。

人口は約140万人で、その約60％がゲル地区に暮らしています。
上下水道や集中暖房、舗装道路が行き届かず、暖房には石炭ストーブが使われています。
冬は氷点下30度を下回る日もあるため、断熱と暖房は住宅の質を左右する大きな課題です。

■住宅不足と若い世代の購入難

住宅の需要は供給を大きく上回っています。
政府系の会合では、住宅を必要とする世帯は50万～60万世帯と推計されています。
一方、価格の上昇に所得が追いついていません。
現地メディアによれば、アパート価格は物価や所得の伸びを上回るペースで上昇しており、若い世代が初めて住宅を買うのは難しくなっています。

■二極化する市場

地区ごとの差も大きくなっています。
中心部のスフバートル区では高所得層向けの高級物件の開発が進み、郊外には比較的手頃な価格帯の物件が残っています。

②モンゴル政府の対応

■ 優遇住宅ローンと「順番待ち」

政府と中央銀行は2013年から「住宅抵当ローン・プログラム」を実施しています。
2026年時点の金利は6％（2020年10月に8％から引き下げ）、返済期間は最長30年です。

人気が高く、資金供給が需要に追いついていないとも報じられています。
一般の銀行ローンの新規平均金利は2026年2月時点で約13.6％と高く、優遇ローンに申し込みが集中する理由になっています。
資金不足を補うため、住宅金融に特化した銀行を設立する計画も2025年に報じられました。

■ゲル地区の再開発

もうひとつの柱がゲル地区の再開発です。
ADB（アジア開発銀行）と政府は総額5億7,010万ドル（約900億円）の事業を進めており、うち約4億1,000万ドル（約650億円）は民間投資を見込んでいます。
計画では、環境に配慮した手頃な住宅1万戸を供給し、100ヘクタールのゲル地区を低炭素のエコ地区に再開発します。
住民が自発的に土地を交換する仕組みも導入されています。

■金融引き締めという逆風

足元では金融環境が厳しくなっています。
中央銀行は2026年8月12日の臨時会合で、政策金利を0.5ポイント引き上げて12.5％にし、預金準備率も14.5％に引き上げました。
背景には、7月の年間インフレ率が13.0％に達したことがあります。8月は12.5％にやや低下し、9月17日の会合では政策金利が据え置かれました。

経済成長は好調で、2026年上半期は前年同期比7.7％でした。
ただし中心は鉱業や運輸で、家計消費は0.5％増にとどまっています。
物価高の中で、住宅購入者の購買力には逆風が吹いています。

③住宅価格と賃料について

■住宅価格

国家統計委員会によると、2026年8月のウランバートルの新築マンションは1㎡あたり平均477万トゥグルグ（約21万円）でした。
住宅価格指数は前年同月比7.2％上昇しています。

・新築と中古： 新築は前年比5.1％上昇、中古は8.1％上昇でした。
（中古の上昇率が新築を上回っています。）

・最高値の区：スフバートル区が551万トゥグルグ（約24万円）で最高です。
・区ごとの差：ソンギノハイルハン区は前年比7.5％上昇した一方、チンゲルテイ区は11.5％下落しました。
・中古の平均：2月時点の中古アパートは1㎡あたり平均503万トゥグルグ（約22万円）でした。

新築60㎡の住戸を平均単価で買うと、約2億8,600万トゥグルグ、日本円で約1,260万円が目安です。
日本の都市部に比べれば割安ですが、現地の所得水準を考えると決して安い買い物ではありません。

■賃料

統計庁が2026年9月に初めて試験公表した賃料データ（8月分、都心6区）は次のとおりです。

・スタジオ：月140万トゥグルグ（約6.2万円）
・1ベッドルーム：月193万トゥグルグ（約8.5万円）
・2ベッドルーム： 月303万トゥグルグ（約13.3万円）
最も高いスフバートル区では1ルームで172万、3ルームで373万トゥグルグ（約16.4万円）でした。

④まとめ

2026年のモンゴルの住宅市場には、次の3つの特徴があります。

1. 需要が高く、供給が不足している：都市への人口集中が続き、住宅価格指数は前年比7.2％上昇しています。
2. 優遇ローンの資金が追いついていない：6％の優遇ローンやゲル地区の再開発は進んでいますが、需要に追いついていません。
3. 金融環境が厳しく、地区差も大きい：インフレ率は12％台、政策金利は12.5％です。価格の動きも区によって上昇と下落に分かれています。

住宅設計の観点から見るとモンゴルでは、極寒の気候に対応した断熱・省エネ・暖房の改善が、住環境の向上の鍵だと思われます。
「ゲル地区の再開発」がさらに進めば、省エネ型住宅への需要はさらに高まると感じました。

（2）モンゴルの住宅の種類と間取りの特徴｜ゲルとゲル地区の戸建てから学ぶ、寒冷地の住まいの知恵

モンゴルの住まいと聞いて、まず思い浮かぶのは「ゲル」でしょう。
一方で、首都ウランバートルでは世帯の約半数が、ゲルと戸建てが混在する「ゲル地区」で暮らしています。
ゲルは遊牧生活に適応した移動式の住まい、ゲル地区の戸建て（バイシン）は、定住化と都市化の中で自力建設されてきた住宅です。

ここでは、モンゴルの住宅の種類と戸建ての間取り・構造・暮らし方を整理し、日本の住宅との違いと、設計に生かせるヒントを解説します。

01）モンゴルの住宅の種類と間取りの特徴

■ モンゴルの住宅の種類

ゲル：
木製の組み立て式の格子壁、天窓「トーノ」、羊毛フェルトと帆布でつくる円形の住居です。解体・移動・再組立が容易で、遊牧生活に適しています。

ゲル地区の戸建て（バイシン）：
ウランバートル郊外に広がる、レンガ・ブロック・木材などによる自力建設の平屋や簡易な戸建てです。敷地を高さ約2メートルの木の塀で囲み、ゲルと戸建てが同じ敷地に並ぶこともあります。

集合住宅：
都市中心部や新興住宅地のアパートで、集中暖房や上下水道を利用できるのが特徴です。

環境配慮型の新しい戸建て：
2021〜2022年にかけてEDGE認証を国内で初めて取得した、70㎡・2階建ての「サクラハウス」などがあります。

なお、ゲル地区は低密度な市街地で、水道・下水・集中暖房といったインフラが十分に整っていない地域があります。

■ ゲル地区の戸建て（バイシン）の特徴

外観：
敷地を囲む木の板塀「ハシャー（khashaa）」が特徴です。
平屋が中心で、レンガやブロック、木造の素朴な外観になっています。
寒冷な気候から、日射を取り込みやすい南側に窓を大きく取る傾向があります。

構造：
最大の課題は断熱です。断熱が不十分な住宅が多く、冬は熱損失と燃料消費が大きくなりがちです。
フェルトを重ねて断熱するゲルに対し、バイシンは壁の厚みと熱容量で寒さをしのぎます。
ただし断熱性能は低く、日本の高気密・高断熱とは対照的な「燃やして暖を取る」住まいです。

庭・中庭：
整えられた庭を持つ例は少ないものの、敷地内の空き地は、野菜づくり、燃料や資材の置き場、子どもの遊び場、来客用の駐車スペースなど、多目的に使われます。

玄関：
ゲルの入口は基本的に南向きで、定住住宅にも「南から入る」習慣が残っています。靴を脱いで上がる点も日本と共通です。
冬の冷気を防ぐため、玄関に小さな前室（緩衝空間）を設ける例が多く、日本の玄関ホールより簡素ながら、外気を二重に遮る発想は同じです。

キッチン・リビング・ダイニング：
ゲルは、調理・暖房・団らんが中央のストーブ1台に集まる「ワンルーム」です。
定住住宅でも台所と居間を一体にし、来客を迎える広い部屋を南側に置くプランが一般的で、用途ごとに細かく仕切る日本とは対照的です。

寝室・トイレ・浴室：
寝室は主室から独立した1〜2室という例が多く見られます。
ゲル地区には上下水道がないため、飲料水は給水所で確保し、入浴は公衆浴場、トイレは敷地内のピットトイレ（汲み取り式）が基本です。
トイレ・洗面・浴室を分け、追い焚き浴槽を備える日本とは、環境がまったく異なります。
一方、近年の改良型住宅では、水回りを住宅内に設け、断熱を強化し、換気や自然採光にも配慮した設計が進んでいます。

冷暖房：
中央の薪・石炭ストーブが、暖房と調理を兼ねます。
熱をレンガに蓄えて長時間放熱する高性能なストーブも普及し、−30〜−40℃の冬を支えています。
円形で表面積が小さいゲルは、実は理にかなった省エネ形状です。

環境・暮らし：
石炭燃焼による冬の大気汚染は最大の課題で、断熱改修やゲル地区の再開発が進められています。
また、増築を重ねて住まいを育てる暮らし方は、日本の昔ながらの増築文化にも通じます。

02）モンゴルの人々の暮らし方の特徴

日本の住まいの課題は、夏の蒸し暑さと地震への備えです。一方モンゴルは、氷点下30度を下回る冬への断熱と暖房が最優先になります。

暮らし方の違いも明確です。日本は個室とLDKに空間を分けますが、モンゴルは「一つの空間を多目的に使う」のが大きな特徴で、食事・団らん・勉強・仕事・睡眠を、家具や時間帯で切り替えます。

インフラにも差があります。
日本では上下水道と給湯が前提ですが、ゲル地区は給水所とピットトイレが基本です。家づくりも、日本では専門業者が建てるのに対し、ゲル地区では自力建設が主流です。

03）まとめ：日本の住宅にも応用したいこと

●暮らしの中心を、一つの多目的な場に集める：
広い主室にキッチンを一体化し、家族が自然に集まる構成は、少人数世帯や高齢者世帯が増える日本で、無理のない生活動線をつくるヒントになります。

●玄関に「緩衝空間」をつくる：
玄関土間やポーチを少し深くし、外気・泥・雨を室内に入れにくくする設計は、省エネと快適性の両面で有効です。

●「暖房を中心に家族が集まる」LDKを考える：
ゲルの円形平面、中央の暖房源、換気を兼ねた天窓という構成は、暖房効率と空間の一体感を高める伝統の知恵です。
薪ストーブやペレットストーブを中心に置き、その周囲に家族が集まる「暖炉を中心としたLDK」は、モンゴルの住まい方から学べる魅力的な提案ではないでしょうか。

参考：

• Global Property Guide「Mongolia’s Residential Real Estate Market Analysis 202
• Mongolia’s Residential Real Estate Market Analysis 2026
• モンゴル中央銀行 金融政策委員会声明（2026年8月12日）
• Sukh­baatar Dis­trict tops rental charts
• IFC「First EDGE Green Building Certified House in Mongolia」（サクラハウスのEDGE認証）
• 九州大学学術情報リポジトリ「ウランバートルの都市型ゲルの居住環境改善に関する博士論文」（ゲル地区の構成・ゲルの熱損失）
• Geres「Switch Off Air Pollution（SOAP）」ファクトシート（ゲル地区の戸建ての断熱改修）