（1）ベルギーの不動産・住宅事情

ベルギーは、ブリュッセルを首都としながら、フランドル地域、ワロン地域、ブリュッセル首都圏という三つの地域ごとに、住宅政策や不動産課税が大きく異なる国です。
2026年の住宅市場は、「価格は緩やかに上昇する一方、金利上昇や供給不足により購入のハードルが高まる」「賃料の上昇が続く」という状況にあります。
ベルギーの町並みを見ると、レンガ造りのタウンハウスが連なり、築年数の古い住宅が多いことに気づきます。そして、省エネ性能（EPC）に関する改修の義務化が、住宅の価値を左右し始めています。

日本でも、省エネ基準の義務化や中古住宅の性能向上が大きな話題になっています。ベルギーの動きは、日本の住宅市場を考えるうえでも参考になる点が少なくありません。

ここでは、2026年11月時点で確認できる公的統計や報道、金融機関のレポートをもとに、ベルギーの住宅事情、政府の対応、価格・賃料・利回りの実態を整理しました。

金額は日本円に換算し、換算レートは日本銀行が公表した2026年10月30日17時時点のユーロ円相場（1ユーロ＝約176円）を使用しています。

01）最新ベルギーの住宅事情の現状

■価格上昇は続いているが、勢いは落ち着いてきた

ベルギーの住宅市場は、2025年まで堅調に推移しました。2025年第4四半期の住宅価格指数は、前年比で約3.5％上昇しています。
ところが2026年に入ると、少し様子が変わります。統計局Statbelによると、2026年第1四半期には、連棟・二戸一住宅の中央値が前期比で1.7％下落し、28.5万ユーロ（約5,016万円）となりました。その後、上半期のデータでは前年同期比で再び小幅な上昇が確認されています。
ING銀行のレポートでは、2025年に既存住宅の中央値が前年比5.6％上昇したあと、金利の上昇、景気の減速、購買力の伸び悩みにより、2026年は3.0％、2027年は2.5％程度へと落ち着くと見込まれています。急騰でも急落でもなく、緩やかに上がり続ける「巡航速度」の市場といえそうです。

■3つの地域で、市場の表情が大きく違う

ベルギーの住宅事情を理解するうえで大切なのは、国全体をひとまとめに見ないことです。ブリュッセル、フランドル、ワロンでは、価格水準も税制も買い手の層も大きく異なります。
•ブリュッセル首都圏：価格が最も高く、住戸の約7割を集合住宅が占める都市型の市場です。
•フランドル地域：戸建てや連棟住宅が多く、価格は国内でも高めです。
•ワロン地域：価格が比較的手頃で、2025年は上昇率が目立った地域です。

■賃貸市場は「供給不足」が深刻

賃貸市場では、物件の不足が大きな課題となっています。フランドルでは、2025年に登録された新規賃貸契約が5万件を下回り、過去最低を記録しました。貸し手が減れば、賃料は上がりやすくなります。
また、「EPC（エネルギー性能証明書）」の等級によって、物件の売りやすさや価値に差が出ています。フランドルでは、E・Fラベルの住宅を購入した人に、D以上への改修義務が課されています（2023年開始、期限は2026年から5年→6年に延長）。
ING銀行によると、この義務は近年緩和され、ラベルAを目指す義務は廃止されました。その結果、省エネ性能の低い中古住宅も買いやすくなっています。日本でも今後、省エネ性能が資産価値に反映される場面が増えていくでしょう。
※「EPC（エネルギー性能証明書）」の等級について
EPCとは、建物が1年間に1平方メートルあたりに消費する理論上の一次エネルギー消費量（kWh/m²/年）に基づき、省エネ性能をアルファベットで格付けした基準です。最高性能の「A」から、最もエネルギー効率が悪い等級までのスケールで評価されます。区分は地域ごとに異なり、フランドルではF、ブリュッセルとワロンではGが最下位です。

02）最新ベルギー政府の住宅・不動産における対応など

■連邦政府：税制と金融規制の見直し

連邦レベルでは、デ・ウェーフェル首相率いる「アリゾナ連立」が政権を担っています。不動産に関わる動きとしては、次のようなものがあります。

•連立合意には、金融資産の譲渡益に対する10％の課税（連帯拠出金）や、不動産会社の株式売買（シェアディール）対策への支援が盛り込まれています。譲渡益課税の対象は株式や暗号資産などの金融資産で、不動産そのものではありません（2026年4月に下院で可決）。

•ベルギー国立銀行は2025年11月、2020年に導入した住宅ローン特有の資本バッファーを廃止し、景気対応型バッファー（CCyB）を1％から1.25％に引き上げて一本化しました。2026年1月1日から適用されています。

•不動産仲介手数料に法定上限を設ける法案が、2026年4月30日に下院へ提出されています。住宅の売買と賃貸の両方が対象で、現在は審議段階にあり、成立はしていません。

■地域政府：登録税と社会住宅が中心

住宅政策の実務は、主に地域政府が担っています。

【ワロン地域】

ワロン地域では、自己居住用の唯一の住宅について、登録税率が12.5％から3％へ9.5ポイント引き下げられました（2025年1月1日〜）。
この引き下げは、2025年の取引件数の急増（前年比＋16.7％）の大きな追い風となりました。
登録税は住宅ローンで賄いにくい一時費用だけに、即効性の高い政策でした（INGの分析）。

【フランドル地域】

フランドルでは、住民登録を伴う「唯一かつ自己居住のための住宅」の取得について、2025年1月1日から登録税率が3％から2％へ引き下げられました。
ただし、2％の優遇税率は、2026年1月1日以降の売買契約から条件が厳しくなりました（完全所有権の取得であること、取得者が自然人であることなど）。
さらに、2027年以降の契約では3％に戻る可能性も報じられています。この引き下げが、フランドルや、とりわけワロンの市場を活発にしたと分析されています。

【ブリュッセル首都圏】

こちらは事情が異なります。登録税は12.5％のままで、公証人報酬や諸費用を含めると、購入時の諸費用は14〜15％に達します。
取得価格が約5,000万円（約28.4万ユーロ）であれば、700万〜750万円ほどの諸費用がかかる計算です。
ただし、自己居住用で価格が60万ユーロ未満などの条件を満たせば、最初の20万ユーロ分の登録税が免除されます（最大約2.5万ユーロ）。上の例なら、登録税は約1.05万ユーロ（約185万円）まで下がります。

【社会住宅の分野】

フランドル政府は2026年2月27日に住宅法典を改正し、2042年までに社会賃貸住宅を5万戸追加するという、拘束力のある目標を新たに設けました。
目標は自治体ごとに割り当てられ、達成が遅れる自治体には財政的なペナルティもあります。

【賃貸規制：ブリュッセルが最も手厚い】

借主保護の面では、ブリュッセルが最も進んでいます。
2025年5月から賃料規制が強化され、参考賃料を20％超えて募集した場合は、不当な賃料と推定されて貸主に立証責任が生じます。
参考賃料は上限そのものではなく、あくまで目安です。
参考賃料の一覧表は、2026年に更新される予定です。一方、フランドルとワロンには、同様の民間賃貸の賃料規制はありません。

ただし、ブリュッセルの改修補助金「Renolution」は、新政権の発足を待つ間、2026年初頭の時点で停止されています。

03）2026年の住宅価格・賃料・利回りの実態など

※1ユーロ＝約176円で換算（日本銀行公表の2026年10月30日17時時点の相場）。金額は概算です。

●住宅購入価格

【ベルギー平均（2026年上半期、公証人連盟Fednot）】
2026年上半期の住宅の平均価格は356,774ユーロ（約6,280万円）で、2025年の年間平均より1.9％高くなりました。
マンション（フラット）の平均は286,183ユーロ（約5,040万円）、上昇率は1.5％です。

【ブリュッセル首都圏の中央値（2026年上半期、Statbel）】
ブリュッセルは国内で最も購入価格が高い地域です。連棟・二戸一住宅の中央値は55万ユーロ（約9,680万円）、戸建ては123万ユーロ（約2億1,650万円）でした。
なお、戸建ては取引件数が少なく、数字が大きく振れやすい点に注意が必要です。
ブリュッセル首都圏内で最も高いマンションの中央値は、ウォルウェ＝サン＝ピエールの40万ユーロ（約7,040万円）です。

【地域別の平均価格（2025年、公証人データ）】
地域：住宅（戸建て等） マンション
全国：348,800ユーロ（約6,140万円） 277,927ユーロ（約4,890万円）
ブリュッセル：582,930ユーロ（約1億260万円） 298,874ユーロ（約5,260万円）
フランドル：380,655ユーロ（約6,700万円） 289,157ユーロ（約5,090万円）
ワロン：270,790ユーロ（約4,770万円） 209,342ユーロ（約3,680万円）

2025年の住宅の上昇率をみると、ワロン地域が13.4％と突出しており、ブリュッセルは2.2％、フランドルは3.6％でした。
登録税の引き下げが、ワロンの市場を押し上げた様子がうかがえます。
一方、2026年上半期のワロンの住宅平均価格は0.9％下落しており、勢いは一服しています。

●賃料

賃料は、購入価格よりも上昇の勢いが目立ちます。地域別に整理します。
•フランドル：2026年上半期の平均賃料は月1,006ユーロ（約17.7万円）となり、初めて1,000ユーロを超えました。中央値は925ユーロ（約16.3万円）です。
•ブリュッセル首都圏：2026年上半期の平均賃料は1,401ユーロ（約24.7万円）で、初めて1,400ユーロを超えました。中央値は1,250ユーロ（約22万円）です。
•ワロン：2025年に平均賃料が5.4％上がって888ユーロ（約15.6万円）となり、3地域で最も大きな上昇となりました。
なお、2026年9月の報道では、2026年上半期のブリュッセル（＋1.5％）とワロン（＋1.7％）で、賃料の上昇ペースが鈍化していることも伝えられています。

●利回り

グローバル・プロパティ・ガイドによると、ベルギーの住宅の表面利回りは、全国平均で4.3％前後（2026年第1四半期4.32％、第3四半期4.31％）です。都市別では、ブリュッセルやリエージュが5％台と相対的に高くなっています。

数値上は、ブリュッセルなどの賃貸経営は魅力的に見えます。
ただし、ここで示すのは諸費用を引く前の表面利回りで、実質利回りは1.5〜2ポイントほど低くなるとされています。
EPCラベルが低い物件では賃料の改定（インデックス）が制限される場合があるほか、改修投資が必要なケースも多いため、実質利回りを評価する際には、この規制リスクを必ず織り込む必要があります。

●住宅ローン金利

ベルギー国立銀行のデータでは、10年超の固定金利の平均は2026年第1四半期で3.34％、4月には3.41％へ上昇しました。
固定期間1年以内の短期型は4％前後です。
なお、かつてあった住宅ローン利子の税控除（住宅ボーナス）は、新規借入では原則として利用できません。
その代わり、地域政府は登録税の引き下げなどで住宅取得を支援しています。

04）まとめ

2026年のベルギーの住宅市場は、「緩やかな上昇」「地域差」「政策の影響」という3つのキーワードで整理できます。
1.価格は上昇を続けていますが、勢いは落ち着いています。2026年上半期の平均価格は、戸建て等で約6,280万円、マンションで約5,040万円でした。
2.ベルギーは地域ごとの違いが大きい市場です。ブリュッセルは価格が最も高く、ワロンは2025年に上昇率が際立ち、フランドルでは賃料が上昇しています。
3.地域別の登録税の違いが市場を動かしています。ワロンの12.5％から3％への引き下げが、実需を呼び込みました。
4.賃貸は供給不足が続いています。平均利回りは4％台前半ですが、小型住戸では5％台も見られます。

ベルギーの住宅事情の特徴を整理すると、まず、税制が購入のしやすさに直接効いていること。
さらに、住宅のエネルギー性能「省エネ性能（EPC）」が資産価値の差として表れること。そして、賃貸の供給不足が賃料を押し上げていることが挙げられるでしょう。

（2）ベルギーの戸建て住宅の特徴

レンガ造りの家並みが続くベルギーの街並みは、個性豊かです。
ベルギーには「生まれつきお腹にレンガがある（une brique dans le ventre）」という言い回しがあり、自分の家を建て、持つことへの強い憧れを表すといわれます。
売買される住宅の約7割が戸建て系（一戸建て・二戸一・連棟）と、戸建て文化が根付いた国でありながら、日本とは全く異なる「外見は個性的、間取りは似ている」住宅観があり、建築士としては大変興味深い国と言えます。
ここでは、住宅の種類から間取りの特徴まで解説します。

01）ベルギーの住宅の種類

連棟住宅（タウンハウス）

ブリュッセルの代表的な住宅です。伝統的な街区は、2〜3階建てで裏庭を持つ連棟の一戸建てで構成されています。「メゾン・ド・メートル」と呼ばれる19世紀の邸宅型も、その一種です。

二戸一住宅（セミデタッチド）

片側の壁を隣家と共有する形式で、郊外に多く見られます。

戸建て（ヴィラ）

郊外の敷地に建つ独立住宅です。郊外の土地に建つヴィラで暮らす夢は根強く、都市部の住宅と郊外の住宅が人気を競い合っています。

集合住宅（アパートメント）

都市部では、近代的なアパートと古い邸宅が隣り合って並びます。特にブリュッセル首都圏では住戸の約7割が集合住宅で、重要な住まいの選択肢です。
一方、国全体では戸建て志向が強く、特に子育て世帯や郊外居住者には、庭付きの戸建てが選ばれやすい傾向があります。

02）ベルギーの一般的な戸建て住宅の間取りの特徴

外観

レンガ（煉瓦）が圧倒的な主役です。九州よりやや小さい国土の大半を農地・緑地とし、建築は道路沿いに連棟で細長く伸びるため、デザインの自由度が高く、家具同様に建物をリノベーションする文化があります。
日本と違い、たとえ細長い連棟でも「擬似戸建て」として、3階建て＋地下室＋屋根裏の立体的な空間を使い切る設計が基本です。

構造

組積造（レンガ積み）が伝統で、現在は断熱材を挟んだ二重壁が一般的です。日本の木造軸組とは違い、壁自体で建物を支える構成になります。

庭・中庭

連棟住宅は裏庭を持つのが基本で、道路側は閉じ、裏庭側に開きます。庭は食事や読書、家庭菜園の場になり、暮らしの中心です。
表は均質で装飾的、裏は光とプライバシーを重視した暮らしの舞台という、表と裏で顔を変える設計は、日本の住宅にも通じる面があります。

玄関

玄関ホールから階段が伸び、1階の奥行きに沿って各部屋へつながります。
コートを掛けるスペースがあります。靴を脱ぐかどうかは家庭によって異なりますが、日本のように玄関で必ず靴を脱ぐ習慣が一般的というわけではありません。

キッチン

食文化が家族の中心であるベルギーらしく、キッチンはリビングやダイニングに隣接する形が主流です。
調理器具はガスやIHなど家庭によって異なり、シンク・食洗機・オーブンが定番の設備です。料理をしながら家族と会話ができる、隣接型のオープンな設計が多い点も魅力的です。

リビング・ダイニング

ブリュッセルの伝統的な家は、3つの部屋が一列に並ぶ計画です。
前室、居間、食堂が連続し、扉で緩やかに区切られます。
窓は天井近くまで高く、光を最大限取り込む工夫が見られます。暖炉や造り付けの棚が魅力です。

寝室

上階に置かれ、天井が高いのが特徴です。屋根裏（ゲルーフ）を子供部屋や書斎に使う温かみのある工夫が見られます。
日本のような押入れはなく、家具としてのクローゼットを置きます。

トイレ・浴室

トイレは独立した小部屋であることが多く、洗面台が付くこともあります。浴室はシャワー中心で、浴槽に浸かる習慣は日本ほど強くありません。

冷暖房・環境

ベルギーの冬は曇りがちで湿潤、気温も東京よりやや低いため、暖房性能が住宅設計の重要項目です。
断熱材、複層ガラス、気密性の高い窓、暖房設備の効率化が重視されます。
ガスボイラーとラジエーター（放熱器）による全館暖房が一般的です。冷房は普及していませんでしたが、近年の猛暑で設置が増えています。
エネルギー性能ラベル（EPC）の制度も整備され、省エネ性能が資産価値を左右する市場になっています。

【日本との違い】

大きな違いは3点あります。
1.「靴を脱ぐ境界」の概念：日本のような玄関の段差（上がり框）による明確な境界がなく、家庭ごとに室内の過ごし方が異なります。
2.構造と耐用年数：木造で数十年ごとの建て替えを前提としがちな日本と比べ、ベルギーはレンガ・石造りで築100年以上の物件をリノベーションして住み継ぐのが当たり前です。
3.採光の工夫：連棟住宅では両側が壁になるため、上部の天窓や吹き抜け（ボイド）、裏庭に面した大開口から光を奥まで引き込む設計工夫が凝らされています。

03）まとめ：日本の住宅に応用したい内容

ベルギーの住まいから私たちが学べる設計思想とアイデアは非常に豊富です。日本の住宅設計に応用したい3つのポイントをまとめました。

① 室内と庭を一体的に考える設計

リビングやダイニングから庭へ自然につながる設計は、住宅の面積以上の広がりを感じさせます。日本の狭小住宅でも、掃き出し窓や小さなテラス、中庭を活用することで、開放感のある住空間をつくれます。

② 長く住み続けるための住宅性能と改修

ベルギーでは古い住宅を改修し、断熱性能や設備を改善しながら住み継ぐ文化があります。日本でも、新築時から将来の改修を想定した構造や設備計画を行い、長期的に価値を維持できる住宅設計が重要です。

③ 限られた敷地を有効に活用する間取り

連棟住宅のように隣家との関係を考えながら、採光や通風、プライバシーを確保する工夫は、日本の都市型住宅にも応用できます。道路側に階段や水回りを配置し、庭側にリビングやダイニングを設ける考え方も参考になります。

ベルギーの住宅は、外観の美しさだけでなく、土地の使い方、暮らし方、住宅性能、長く住み続けるための工夫が一体となっています。
日本の住宅設計においても、単に広い家をつくるのではなく、限られた敷地や空間をどのように活用し、快適で豊かな暮らしを実現するかが大切です。
ベルギーの住宅には、これからの日本の住まいづくりに生かせる多くのヒントがあるのではないでしょうか。

参考：

• Statbel（ベルギー統計局）住宅価格
• ベルギーの不動産市場は、2025年の好調な時期を経て、減速局面に入るだろう。
• ブリュッセルの不動産：2025年版最新情報
• ベルギーの総賃貸利回り：ブリュッセルとその他7都市
• ブリュッセル住宅事情
• 住宅のエネルギー性能証明書（EPC）
• ベルギー人は煉瓦が好き？「お腹に煉瓦を持って生まれてくる」という言い伝えも
  煉瓦造りの建物が多いベルギー